Формула медиастратегии для новостроек
Как превратить анализ продукта в работающую стратегию продвижения недвижимости — даём пошаговый алгоритм
Опубликовано 13.02.2026
Опубликовано 13.02.2026
Александр Торичко
CEO Artsofte Digital
Оглавление
Вы знаете свой продукт: провели анализ, определили класс, оценили локацию и сформировали ценностное предложение. На уровне рабочих гипотез у вас уже есть база по трём «P» — Product, Price и Place. Именно на ней должно строиться позиционирование и медиастратегия.
Дальше начинается этап Promotion — продвижение. И здесь возникает практический вопрос: как перевести стратегические выводы в медиаплан? Какие каналы использовать? Что именно говорить в рекламе? Как выстроить воронку, чтобы она приводила к сделкам, а не просто к лидам?
Если этот этап вызывает затруднения, проблема обычно не в недостатке экспертизы. Чаще всего не хватает связующего алгоритма между пониманием продукта и конкретными инструментами продвижения.
Хорошая новость в том, что такой алгоритм существует. Эффективная медиастратегия для жилого комплекса — это не столько творческий поиск или копирование лучших практик, сколько логически выстроенная система, которая напрямую вытекает из характеристик самого объекта. В ней каждое решение — от выбора каналов до формулировок в креативах — является следствием анализа локации и класса проекта.
Чтобы сделать эту систему наглядной, мы разберем её на примере двух типов проектов, с которыми мы часто сталкиваемся:
Проект А — условно «Центральный комфорт» — ЖК комфорт+ (ближе к бизнесу) в центре города, где уже есть сформированная локация и высокая конкуренция.
Проект Б — условно «Проект комплексного освоения территории в новой локации» — жилой комплекс стандарт и комфорт класса на развивающейся территории с акцентом на доступность и потенциал роста.
На их примере мы пройдем весь путь — от анализа локации до генерации лидов — и соберем пошаговый чек-лист (фреймворк). Он поможет в дальнейшем не «придумывать» медиастратегию, а последовательно выводить её из особенностей конкретного ЖК, делая каждый шаг обоснованным, а каждый рубль бюджета — целенаправленным.
Дальше начинается этап Promotion — продвижение. И здесь возникает практический вопрос: как перевести стратегические выводы в медиаплан? Какие каналы использовать? Что именно говорить в рекламе? Как выстроить воронку, чтобы она приводила к сделкам, а не просто к лидам?
Если этот этап вызывает затруднения, проблема обычно не в недостатке экспертизы. Чаще всего не хватает связующего алгоритма между пониманием продукта и конкретными инструментами продвижения.
Хорошая новость в том, что такой алгоритм существует. Эффективная медиастратегия для жилого комплекса — это не столько творческий поиск или копирование лучших практик, сколько логически выстроенная система, которая напрямую вытекает из характеристик самого объекта. В ней каждое решение — от выбора каналов до формулировок в креативах — является следствием анализа локации и класса проекта.
Чтобы сделать эту систему наглядной, мы разберем её на примере двух типов проектов, с которыми мы часто сталкиваемся:
Проект А — условно «Центральный комфорт» — ЖК комфорт+ (ближе к бизнесу) в центре города, где уже есть сформированная локация и высокая конкуренция.
Проект Б — условно «Проект комплексного освоения территории в новой локации» — жилой комплекс стандарт и комфорт класса на развивающейся территории с акцентом на доступность и потенциал роста.
На их примере мы пройдем весь путь — от анализа локации до генерации лидов — и соберем пошаговый чек-лист (фреймворк). Он поможет в дальнейшем не «придумывать» медиастратегию, а последовательно выводить её из особенностей конкретного ЖК, делая каждый шаг обоснованным, а каждый рубль бюджета — целенаправленным.
Начнем с фундамента — с понимания того, как локация задает правила всей дальнейшей работы.
Больше идей, подходов и примеров — в нашем Telegram-канале — «Digital-маркетинг для недвижимости».
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Шаг 1. Фундамент: локация задаёт мотивы спроса
Прежде чем выбирать рекламные каналы и форматы, важно ответить на ключевой вопрос: не где находится жилой комплекс, а что это место значит для будущего покупателя.
После того как человек определился с приемлемым диапазоном цены и ипотечного платежа, именно локация становится одним из самых жёстких фильтров выбора. Ряд районов он исключает ещё до знакомства с конкретными проектами. В большинстве случаев покупают не «просто хорошую квартиру», а понятный для себя жизненный контекст — с ожидаемым окружением, ритмом и сценариями повседневной жизни.
Эта логика особенно наглядна при сравнении двух принципиально разных типов проектов. Их различие не в цене, а в типе спроса, который формирует локация.
После того как человек определился с приемлемым диапазоном цены и ипотечного платежа, именно локация становится одним из самых жёстких фильтров выбора. Ряд районов он исключает ещё до знакомства с конкретными проектами. В большинстве случаев покупают не «просто хорошую квартиру», а понятный для себя жизненный контекст — с ожидаемым окружением, ритмом и сценариями повседневной жизни.
Эта логика особенно наглядна при сравнении двух принципиально разных типов проектов. Их различие не в цене, а в типе спроса, который формирует локация.
В проекте «Центральный комфорт», расположенном в сформированном историческом центре, спрос практически не формируется за счёт новых миграционных потоков.
Высокая плотность застройки и населения, а также максимальная концентрация конкурентов в одном ценовом сегменте делают внутригородскую миграцию главным источником продаж. Покупатели переезжают либо из устаревшего жилого фонда в новые дома с современными инженерными решениями, либо из менее престижных районов ближе к центру — в поиске статуса, безопасности и сокращения времени в пути.
В таких условиях конкурировать только ценой или метражом невозможно. Покупатель ищет не квадратные метры, а качественный апгрейд уровня жизни.
Поэтому стратегия отстройки строится через потребительские свойства и нематериальные ценности: приватные дворы, консьерж-сервис, архитектуру, инженерные решения. По сути, здесь продаётся более высокий стандарт жизни в уже знакомом и понятном месте.
Высокая плотность застройки и населения, а также максимальная концентрация конкурентов в одном ценовом сегменте делают внутригородскую миграцию главным источником продаж. Покупатели переезжают либо из устаревшего жилого фонда в новые дома с современными инженерными решениями, либо из менее престижных районов ближе к центру — в поиске статуса, безопасности и сокращения времени в пути.
В таких условиях конкурировать только ценой или метражом невозможно. Покупатель ищет не квадратные метры, а качественный апгрейд уровня жизни.
Поэтому стратегия отстройки строится через потребительские свойства и нематериальные ценности: приватные дворы, консьерж-сервис, архитектуру, инженерные решения. По сути, здесь продаётся более высокий стандарт жизни в уже знакомом и понятном месте.
Совсем иначе работает логика спроса в проекте комплексного освоения территории, который располагается в новой, активно застраивающейся локации на окраине города.
При низкой текущей плотности и высоких темпах прироста населения здесь формируется новая городская среда с существенно меньшим числом прямых конкурентов. Спрос носит смешанный характер. С одной стороны, это внутригородская миграция — молодые семьи, для которых ключевым фактором становится доступность собственного жилья. С другой — внешняя миграция: жители других городов и регионов, для которых этот район становится «точкой входа» в большой город и первым значимым шагом.
В такой ситуации застройщик выступает не просто продавцом квартир, а фактическим создателем новой среды.
Ключевыми аргументами становятся: надёжность бренда, понятные планы развития инфраструктуры, транспортная перспектива и цена. Здесь продаются не только стены, но и понятное будущее, социальный лифт и стабильность.
При низкой текущей плотности и высоких темпах прироста населения здесь формируется новая городская среда с существенно меньшим числом прямых конкурентов. Спрос носит смешанный характер. С одной стороны, это внутригородская миграция — молодые семьи, для которых ключевым фактором становится доступность собственного жилья. С другой — внешняя миграция: жители других городов и регионов, для которых этот район становится «точкой входа» в большой город и первым значимым шагом.
В такой ситуации застройщик выступает не просто продавцом квартир, а фактическим создателем новой среды.
Ключевыми аргументами становятся: надёжность бренда, понятные планы развития инфраструктуры, транспортная перспектива и цена. Здесь продаются не только стены, но и понятное будущее, социальный лифт и стабильность.
Проект в центре (комфорт+ / ближе к бизнесу) | Проект комплексной застройки на окраине | |
Источники спроса | Внутригородская миграция | Внутригородская + внешняя миграция |
Доминирующий мотив | Апгрейд, статус, качество среды | Доступность, перспектива, «точка входа в город» |
Итог этого шага прост:
Прежде чем формировать портрет «усреднённого покупателя», стоит внимательно посмотреть на локацию. Именно она задаёт доминирующие мотивы спроса.
У части аудитории эти мотивы могут пересекаться, но локация всегда помогает расставить приоритеты. Это и есть фундамент. Зная мотивы, мы можем перейти к следующему шагу — понять, где искать этого покупателя и как с ним выстраивать коммуникацию.
- Для «Центрального комфорта» — это чаще всего апгрейд и статус — улучшение текущих условий жизни, безопасности и качества среды.
- Для проекта в новой локации — доступность и перспектива, создание условий жизни с нуля и инвестиция в будущее.
У части аудитории эти мотивы могут пересекаться, но локация всегда помогает расставить приоритеты. Это и есть фундамент. Зная мотивы, мы можем перейти к следующему шагу — понять, где искать этого покупателя и как с ним выстраивать коммуникацию.
Шаг 2. Портрет: кто покупатель и где его искать
Зная мотив, мы начинаем понимать:
— кто стоит за решением о покупке,
— как он принимает это решение и что критически важно,
— в какой медиасреде он живёт.
Портрет аудитории — это не абстрактные «мужчины и женщины 30–45 лет», а конкретный жизненный этап, набор ценностей и, как следствие, модель медиапотребления.
Мотив, который в значительной степени обусловлен локацией и классом проекта, формирует разные сценарии коммуникации — но важно помнить, что в реальности эти сценарии могут пересекаться и смешиваться.
— кто стоит за решением о покупке,
— как он принимает это решение и что критически важно,
— в какой медиасреде он живёт.
Портрет аудитории — это не абстрактные «мужчины и женщины 30–45 лет», а конкретный жизненный этап, набор ценностей и, как следствие, модель медиапотребления.
Мотив, который в значительной степени обусловлен локацией и классом проекта, формирует разные сценарии коммуникации — но важно помнить, что в реальности эти сценарии могут пересекаться и смешиваться.
Аудитория «Центрального комфорта»
Как правило, это люди старше 35 лет с устойчивым высоким доходом: социально и профессионально реализованные горожане — топ‑менеджеры, собственники бизнеса, представители свободных профессий. Для многих это не первая квартира, а дети часто уже учатся в старших классах или ВУЗах.
Ими в большей степени движет не расширение площади (метраж уже есть), а повышение качества, приватности и престижа: они покупают не столько сами стены, сколько ощущение «я это заслужил» и «мой дом — моя крепость».
При этом они чувствительны к контексту: важен не просто центр, а такая городская среда, которая соответствует их статусу и стилю жизни — историческому, деловому или смешанному.
Ими в большей степени движет не расширение площади (метраж уже есть), а повышение качества, приватности и престижа: они покупают не столько сами стены, сколько ощущение «я это заслужил» и «мой дом — моя крепость».
При этом они чувствительны к контексту: важен не просто центр, а такая городская среда, которая соответствует их статусу и стилю жизни — историческому, деловому или смешанному.
Медиапотребление аудитории «Центральный комфорт»
У этой аудитории нет лишнего внимания — оно полностью поглощено бизнесом, семьёй и личными интересами, поэтому роль линейного ТВ и массового радио для них заметно ниже, чем для массового сегмента, хотя эти каналы могут оставаться фоновым инструментом поддержки бренда.
Их основная живая среда — тщательно отобранный digital, где они находят необходимую им экспертизу: закрытые Telegram-каналы, профильные медиа, премиальные образовательные и аналитические платформы и авторские спецпроекты.
Для них принципиальны персонализация, релевантность и ощущение, что сообщение адресовано «своему кругу», а не всей аудитории сразу.
Оффлайн‑контакты точечные, но значимые: рекомендации внутри своего круга, присутствие бренда в бизнес‑залах аэропортов, закрытых клубах, на культурных и спортивных событиях, с которыми они себя идентифицируют. Ключевая коммуникационная задача — не максимизировать охват, а точно войти в ограниченный круг и закрепиться в нём как естественный, «правильный» выбор.
Важнее контекст и качество контактов, чем их количество.
Их основная живая среда — тщательно отобранный digital, где они находят необходимую им экспертизу: закрытые Telegram-каналы, профильные медиа, премиальные образовательные и аналитические платформы и авторские спецпроекты.
Для них принципиальны персонализация, релевантность и ощущение, что сообщение адресовано «своему кругу», а не всей аудитории сразу.
Оффлайн‑контакты точечные, но значимые: рекомендации внутри своего круга, присутствие бренда в бизнес‑залах аэропортов, закрытых клубах, на культурных и спортивных событиях, с которыми они себя идентифицируют. Ключевая коммуникационная задача — не максимизировать охват, а точно войти в ограниченный круг и закрепиться в нём как естественный, «правильный» выбор.
Важнее контекст и качество контактов, чем их количество.
Аудитория «Проекта комплексной застройки в новой локации»
Как правило, это молодые семьи (25–40 лет) с доходом на уровне среднего и выше среднего по городу, а также иногородние мигранты — специалисты, переезжающие в город для работы или учёбы. Для многих это первая собственная недвижимость.
Их ключевые мотивы — безопасность вложений, понятная перспектива и оптимальное соотношение цены и качества: они покупают не только «квартиру», но и стартовую площадку для семьи или новый жизненный этап.
Для них критически важны: сроки сдачи, репутация застройщика и чёткие планы по инфраструктуре — школы, детские сады, транспорт, социальные объекты. При этом у части аудитории к рациональным мотивам добавляется и желание повысить субъективный статус за счёт переезда в новый, современный район.
Их ключевые мотивы — безопасность вложений, понятная перспектива и оптимальное соотношение цены и качества: они покупают не только «квартиру», но и стартовую площадку для семьи или новый жизненный этап.
Для них критически важны: сроки сдачи, репутация застройщика и чёткие планы по инфраструктуре — школы, детские сады, транспорт, социальные объекты. При этом у части аудитории к рациональным мотивам добавляется и желание повысить субъективный статус за счёт переезда в новый, современный район.
Медиапотребление аудитории проекта комплексной застройки в новой локации
Значимая часть этой аудитории по‑прежнему смотрит телевизор по вечерам, слушает радио в дороге и в целом доверяет информации из привычных массовых источников. Эти источники создают фоновое знание бренда и локации. Однако в момент осознанного выбора и сравнения критическую роль начинают играть digital‑каналы: агрегаторы недвижимости (Циан, Яндекс.Недвижимость), видеообзоры на YouTube, отзывы в социальных сетях и на форумах.
В работе с иногородними покупателями особую роль играет геотаргетинг и региональные кампании, позволяющие «поймать» аудиторию ещё на этапе планирования переезда или смены города. Наружная реклама на въездах в город и ключевых магистралях для этой аудитории выступает не просто фоном, а источником актуальной информации о новых проектах и ориентиром по ценам и локациям. Ключевая коммуникационная задача — сформировать широкую известность и доверие, а затем последовательно «догревать» аудиторию, напоминая о проекте на разных этапах длинного цикла принятия решения.
В работе с иногородними покупателями особую роль играет геотаргетинг и региональные кампании, позволяющие «поймать» аудиторию ещё на этапе планирования переезда или смены города. Наружная реклама на въездах в город и ключевых магистралях для этой аудитории выступает не просто фоном, а источником актуальной информации о новых проектах и ориентиром по ценам и локациям. Ключевая коммуникационная задача — сформировать широкую известность и доверие, а затем последовательно «догревать» аудиторию, напоминая о проекте на разных этапах длинного цикла принятия решения.
К чему пришли
В сегменте центрального комфорт+ доминирует логика точечной, статусной коммуникации в узком, хорошо очерченном круге.
В проектах комплексной застройки‑класса в новых локациях — логика массового охвата и повторных контактов с опорой на привычные медиа плюс digital-продвижение для тех, кто уже ищет (присутствие на агрегаторах (ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость), активная контекстная реклама (Яндекс.Директ, Google Ads), ведение аккаунтов в соцсетях (ВКонтакте, Telegram-каналы ЖК), работа с отзывами и геосервисами (Google Карты, 2ГИС), использование ретаргетинга для тех, кто уже проявил интерес.
Если перенести массовые каналы в работу с первой аудиторией, бюджет будет уходить в охват без сопоставимой отдачи. Если же пытаться закрыть вторую аудиторию только точечным digital‑таргетом, без внимания останется значительная часть потенциального спроса.
Теперь, когда понятно, с кем мы говорим и в каких медиасредах их ищем, следующий шаг — определить, о чём именно с ними говорить и какие аргументы помогут перевести внимание в действие.
В проектах комплексной застройки‑класса в новых локациях — логика массового охвата и повторных контактов с опорой на привычные медиа плюс digital-продвижение для тех, кто уже ищет (присутствие на агрегаторах (ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость), активная контекстная реклама (Яндекс.Директ, Google Ads), ведение аккаунтов в соцсетях (ВКонтакте, Telegram-каналы ЖК), работа с отзывами и геосервисами (Google Карты, 2ГИС), использование ретаргетинга для тех, кто уже проявил интерес.
Если перенести массовые каналы в работу с первой аудиторией, бюджет будет уходить в охват без сопоставимой отдачи. Если же пытаться закрыть вторую аудиторию только точечным digital‑таргетом, без внимания останется значительная часть потенциального спроса.
Теперь, когда понятно, с кем мы говорим и в каких медиасредах их ищем, следующий шаг — определить, о чём именно с ними говорить и какие аргументы помогут перевести внимание в действие.
Шаг 3. Аргументы: язык мотивов покупателя
Чтобы разговор с аудиторией состоялся, нужно перевести характеристики вашего ЖК на язык ее мотивов и жизненных сценариев — от «кирпичей и планировок» к решениям его задач, страхов и ожиданий.
Проще говоря, реклама — это разговор с покупателем. Чтобы он вас услышал, важно говорить не о том, чем вы гордитесь внутри проекта, а о том, что закрывает его реальные потребности.
Давайте посмотрим, как это работает на наших двух примерах.
Проще говоря, реклама — это разговор с покупателем. Чтобы он вас услышал, важно говорить не о том, чем вы гордитесь внутри проекта, а о том, что закрывает его реальные потребности.
Давайте посмотрим, как это работает на наших двух примерах.
Для «Центрального комфорта»: продажа статуса, приватности и безупречного контекста
Покупатель здесь приходит за качественным скачком в уровне жизни. Доминирующий мотив — апгрейд и повышение статуса, а ключевая чувствительность — к контексту и окружению: среда должна соответствовать его представлениям о «правильной жизни» и безопасности. Его выбор — это поиск не просто нового дома, а среды, согласованной с его социальным положением и образом жизни.
Ключевые аргументы (что говорить):
- Приватность и безопасность
- Локация как часть образа жизни
- Детали как подтверждение класса
- Тишина и виды как нематериальная ценность
Креативная рамка (как говорить):
«Ваше окружение» или «Жизнь в центре событий». Визуал — кадры «изнутри»: взгляд из окна на городские огни, человек в гармоничном интерьере, ощущение спокойного наблюдателя в эпицентре жизни. Тон — сдержанный, уверенный, ассоциирующийся с исключительностью и соответствием.
«Ваше окружение» или «Жизнь в центре событий». Визуал — кадры «изнутри»: взгляд из окна на городские огни, человек в гармоничном интерьере, ощущение спокойного наблюдателя в эпицентре жизни. Тон — сдержанный, уверенный, ассоциирующийся с исключительностью и соответствием.
Для «Проекта комплексной застройки‑класса в новой локации»: продажа уверенности, перспективы и семейного счастья
Покупатель здесь решает фундаментальную задачу: обрести надежную точку опоры в большом городе. Доминирующие мотивы — доступность и инвестиция в будущее, а ключевые страхи связаны с надёжностью застройщика и развитием территории. Его ключевой вопрос: «Это разумное и безопасное вложение в наше будущее?»
Ключевые аргументы (что говорить):
- Надёжность застройщика как основа доверия
- Будущая инфраструктура как образ завтрашнего дня
- Транспортная доступность как решение проблемы
- Цена и выгода как рациональное ядро
- Готовые решения для комфортного старта
Креативная рамка (как говорить):
«Будущее, которое строят здесь» или «Твой старт в большом городе». Визуал — кадры «снаружи»: счастливые семьи на фоне строящегося или уже сформированного района, дети на современных площадках. Тон — тёплый, оптимистичный, обнадёживающий, делающий сложное решение понятным и достижимым.
«Будущее, которое строят здесь» или «Твой старт в большом городе». Визуал — кадры «снаружи»: счастливые семьи на фоне строящегося или уже сформированного района, дети на современных площадках. Тон — тёплый, оптимистичный, обнадёживающий, делающий сложное решение понятным и достижимым.
Итого: говорите на языке мотивов покупателя
Недостаточно просто перечислить преимущества объекта — важно связать каждое из них с ключевым мотивом аудитории, который вытекает из её жизненного контекста и локации проекта.
Теперь, когда мы понимаем, что говорить и в каком тоне, остаётся тактический вопрос: какими именно инструментами донести эти сообщения до нужных людей с максимальной эффективностью.
- Для «Центрального комфорта» приватный двор — не просто территория, а физическое воплощение статуса и безопасности, которых он ищет.
- Для «Проекта в новой локации» школа «в планах» — не просто строчка в презентации, а элемент предсказуемого будущего для детей, в которое семья инвестирует.
Теперь, когда мы понимаем, что говорить и в каком тоне, остаётся тактический вопрос: какими именно инструментами донести эти сообщения до нужных людей с максимальной эффективностью.
Шаг 4. Конкуренты: где мы выигрываем
Мы определили своего покупателя и язык общения с ним. Но наш голос звучит не в пустоте, а среди других застройщиков. Понимание их стратегий — это не копирование, а способ найти свои сильные стороны для усиления своих рекламных кампаний. Мы определяем, где именно можем выиграть: либо превосходя конкурентов в качестве исполнения, либо создавая собственные уникальные связки каналов и сообщений, которые сложно повторить.
Анализ рынка крупного миллионника (на который ориентированы наши примеры) показывает различия в подходах к конкуренции для двух типов проектов.
Анализ рынка крупного миллионника (на который ориентированы наши примеры) показывает различия в подходах к конкуренции для двух типов проектов.
Конкуренция за «Центральный комфорт» — работа с образами и ценностями
Что делают конкуренты:
В сегменте центрального премиума игроки практически не используют прямые ценовые посылы. Их коммуникация строится вокруг статуса, эксклюзивности локации, уровня комфорта и уникальных сервисов (консьерж, SPA, private spaces). Это гонка за самый убедительный образ жизни.
В сегменте центрального премиума игроки практически не используют прямые ценовые посылы. Их коммуникация строится вокруг статуса, эксклюзивности локации, уровня комфорта и уникальных сервисов (консьерж, SPA, private spaces). Это гонка за самый убедительный образ жизни.
Что это значит для нас:
В таких условиях недостаточно просто «быть не хуже». Чтобы выделиться, необходимо превзойти конкурентов в качестве подачи. Креативы должны быть визуально безупречными, а посылы — эмоционально точными и подчёркивающими исключительность. Инвестиции здесь идут не в количество контактов, а в качество и глубину воздействия каждого из них.
В таких условиях недостаточно просто «быть не хуже». Чтобы выделиться, необходимо превзойти конкурентов в качестве подачи. Креативы должны быть визуально безупречными, а посылы — эмоционально точными и подчёркивающими исключительность. Инвестиции здесь идут не в количество контактов, а в качество и глубину воздействия каждого из них.
Конкуренция за «Проект в новой локации» — работа с конверсиями
Что делают конкуренты:
Большинство активных игроков массового сегмента усиливают лидогенерацию через квизы, чат-боты и агрессивные финансовые офферы. Чаще всего коммуникация прямая, прагматичная, сфокусированная на скорости принятия решения.
Большинство активных игроков массового сегмента усиливают лидогенерацию через квизы, чат-боты и агрессивные финансовые офферы. Чаще всего коммуникация прямая, прагматичная, сфокусированная на скорости принятия решения.
Что это значит для нас:
Чтобы конкурировать, нам необходимо активно внедрять эти инструменты, подстраивая их под свою аудиторию. Наша задача — не просто предложить цену, а сделать процесс от интереса до заявки максимально простым, быстрым и выгодным.
Чтобы конкурировать, нам необходимо активно внедрять эти инструменты, подстраивая их под свою аудиторию. Наша задача — не просто предложить цену, а сделать процесс от интереса до заявки максимально простым, быстрым и выгодным.
Этот анализ подтверждает правильность ранее выбранного курса:
- Для «Центрального комфорта» конкуренция идёт на уровне смыслов, эстетики и статуса с акцентом на безупречный образ.
- Для «Проекта в новой локации» конкуренция ведётся на уровне удобства, выгоды и скорости с оптимизацией воронки лидогенерации.
Шаг 5. Архитектура: каналы под логику проекта
Теперь, имея полную стратегическую картину, переходим к самой конкретной части — архитектуре медиастратегии и выбору инструментов для каждого проекта. Ключевой вывод: медиамикс для «Центрального комфорта» и «Проекта в новой локации» строится на разных принципах, вытекающих из особенностей аудитории, мотивов и конкурентной среды.
Архитектура медиастратегии: два разных подхода.
Архитектура медиастратегии: два разных подхода.
Для «Центрального комфорта» — фокус на узнаваемость в локации, точность и контекст
Принцип:
Минимизируем широкоохватные форматы (массовое ТВ/радио).
Минимизируем широкоохватные форматы (массовое ТВ/радио).
Логика:
Работаем с аудиторией, которая уже ориентирована на конкретную локацию и ценовой класс. Решающими становятся репутация застройщика и статус проекта, подкреплённые точечными, высококачественными контактами в привычной среде ЦА.
Работаем с аудиторией, которая уже ориентирована на конкретную локацию и ценовой класс. Решающими становятся репутация застройщика и статус проекта, подкреплённые точечными, высококачественными контактами в привычной среде ЦА.
Для «проекта в новой локации» — фокус на узнаваемость в рамках транспортных развязок и основных миграционных регионах-донорах, знание бренда и территории
Принцип:
Проект реализуется в формате КОТ — комплексного освоения территории. Застройщик не ограничивается строительством жилых домов, а формирует полноценную городскую среду: дороги, школы, детские сады и коммерческую инфраструктуру. Это позволяет выстраивать долгосрочную узнаваемость бренда как девелопера, который развивает целые районы, а не отдельные объекты.
Проект реализуется в формате КОТ — комплексного освоения территории. Застройщик не ограничивается строительством жилых домов, а формирует полноценную городскую среду: дороги, школы, детские сады и коммерческую инфраструктуру. Это позволяет выстраивать долгосрочную узнаваемость бренда как девелопера, который развивает целые районы, а не отдельные объекты.
Логика:
Формат КОТ меняет восприятие застройщика на массовом рынке. Компания позиционируется не как подрядчик по строительству жилья, а как создатель новых городских районов с инфраструктурой «с нуля».
Такой подход:
Теперь распределим конкретные инструменты, исходя из этих архитектурных принципов.
Формат КОТ меняет восприятие застройщика на массовом рынке. Компания позиционируется не как подрядчик по строительству жилья, а как создатель новых городских районов с инфраструктурой «с нуля».
Такой подход:
- усиливает интерес к бренду;
- снижает барьер входа в новую локацию;
- позволяет работать с широкой аудиторией за счёт понятной концепции развития территории и доступных входных цен.
Теперь распределим конкретные инструменты, исходя из этих архитектурных принципов.
Медиамикс для «Центрального комфорта»: адресность, статус, локальный диалог
Задача — не «кричать» всем подряд, а точечно работать с жителями целевых престижных районов и транслировать статус через каналы их повседневной среды.
Канал / Инструмент | Ключевая задача | Практическая механика (обобщённая) |
Адресная наружная реклама (ООН) | 1. Охват аудитории в целевых районах. 2. Прямая навигация к объектам. 3. Подкрепление статуса. | • База: ключевые транспортные артерии внутри престижных районов. • Дополнительно: форматы у точек притяжения ЦА (частные клиники, рейтинговые школы). • Объём: ограниченное количество поверхностей (15-20), так как цель — не городской охват, а работа в зонах реального спроса. |
Indoor-решения | Построение знания в непосредственной близости от целевой аудитории (ЦА). | • Реклама в подъездах и лифтах в пиковые сезоны. • Основной фокус: дома в радиусе краткой доступности от статусных образовательных учреждений. • Для новых запусков в смежных районах: подключение ключевых ТЦ и БЦ. |
Digital (ретаргетинг & CRM) | Возврат охваченной аудитории в воронку лидогенерации. | • Ретаргетинг по посетителям сайта и активностям. • Работа с CRM-базой: сегментированные рассылки для «догрева» потенциальных клиентов. • Адресные digital-кампании по охвату развязок целевых районов. |
Нестандартные форматы | Прямая коммуникация с бизнес-аудиторией, усиление статуса. | • Сувениры и партнёрские программы для инфлюенсеров и делового сообщества. • Размещение в премиальных пространствах (бизнес-залы аэропортов, клубы). • Поддержка премиальных видов спорта и культурных событий. |
Вся коммуникация — это прицельная работа с локальной платёжеспособной аудиторией через каналы, которые либо физически находятся в её среде обитания, либо транслируют её ценности и статус.
Медиамикс для «Проекта комплексной застройки в новой локации»: охват, знание, простота входа
Задача — формировать и поддерживать массовое знание о застройщике, привлекать широкий поток покупателей (включая иногородних) и компенсировать воспринимаемую удалённость локации через понятные сценарии жизни и инфраструктурные перспективы.
Канал / Инструмент | Ключевая задача | Практическая механика (обобщённая) |
ТВ и Радио | Поддержание знания бренда застройщика и локации через КОТ-проект. | • Фокус на женской аудитории как на основном лица, принимающем решение (ЛПР) в семье. • Выбор самых дешёвых сезонов для оптимизации бюджета. • Концентрация на ограниченном количестве каналов/станций для достижения максимальной доли голоса и «вытеснения» конкурентов. |
Digital-поддержка (OLV) | Усиление охвата, работа с аудиторией за пределами города. | • Использование in-stream и out-stream видео (VK, Яндекс, цифровое ТВ). • Позволяет точечно усиливать кампанию, выходить на узкие сегменты (молодые семьи) и аудиторию в других регионах. • Гибкий инструмент без долгосрочных броней. |
Наружная реклама (ООН) | 1. Охват транзитного трафика. 2. Прямая навигация к локации. 3. Раскрытие инфраструктурных и ценовых преимуществ. | • База: ключевые въездные магистрали и транспортные развязки, ведущие к локации. • В пик: цифровые поверхности в центре города, у автовокзалов и ж/д вокзалов для охвата мигрантов и приезжих. • Объём: 15-20 поверхностей, варьируется в зависимости от активности на ТВ. |
Стратегия строится на массовых каналах (ТВ/радио) для фонового знания бренда и локации, которое усиливается наружной рекламой на ключевых маршрутах. Digital (OLV) и таргетинг работают на привлечение и «догрев» конкретных сегментов аудитории.
Итого
Выбор инструментов должен опираться на архитектуру медиастратегии, которая вытекает из особенностей проекта и его аудитории.
- «Центральный комфорт» требует точечной, адресной коммуникации со статусом.
- «Проект в новой локации» ориентирован на массовый охват и акцент на инфраструктурные перспективы.
Шаг 6. Лидогенерация: от трафика к заявкам
Мы определили стратегические цели, портреты аудитории и архитектуру коммуникации. Теперь ключевой этап — выбор и настройка инструментов, которые превращают внимание и интерес в заявки и продажи.
Для «Центрального комфорта»: формирование ценности и последовательный «догрев»
Прямой финансовый оффер здесь работает слабо. Покупателю сначала нужно показать и обосновать ценность проекта, чтобы цена стала логичной. Воронка глубже и требует более сложного контента для последовательного убеждения. Каналы настраиваются под задачу создания доверия и осознанного выбора.
Каналы и инструменты | Задачи и принципы работы |
1. Высококонверсионный лендинг | Принимает весь брендовый и поисковый трафик (с органического поиска, Поиск Яндекс.Директа). Его задача — передать статус проекта и максимально эффективно превратить интерес в контакт. |
2. Инструменты для утепления холодной аудитории (РСЯ, VK Реклама, Telegram Ads, Посевы). | Их роль — не прямая конвертация, а вовлечение и донесение ценности проекта. Через них доносится концепция объекта, преимущество локации помощью прогревающего контента: • Яндекс.ПромоСтраницы: сторителлинг, преимущества жизни в центре в ЖК комфорт-класса. • Видео-ролики (высокого качества): передача атмосферы, демонстрация локации. • Скачиваемые лид-магниты: детальные презентации о технологиях и отделке. |
3. Каналы возврата и удержания (Ретаргетинг, CRM, SMM). | Работают на всех этапах. Задача — возврат ушедших пользователей и постоянный подогрев аудитории через email, таргетированные сообщения в соцсетях и поддерживающий контент. |
4. Экспериментальные каналы (напр., Авито Реклама) и инструменты (чат-лендинги) | Часть бюджета выделяется на тестирование новых платформ для привлечения дополнительных сегментов аудитории. |
Итог по каналам для «Центрального комфорта»:
Фокус на качественной работе с трафиком: холодная аудитория прогревается через контентные форматы в рекламных сетях и VK рекламе, конвертируется на лендинге как финальной точке digital‑пути перед персональной коммуникацией, а затем удерживается через систему CRM и ретаргетинга.
Для «Проекта комплексной застройки в новой локации»: скорость, оффер и работа с иногородними
Здесь ключевое — простота и скорость конвертации. Каналы комбинируются для максимального охвата и короткого пути от интереса к заявке, с учётом специфики широкой аудитории, включая иногородних покупателей.
Каналы и инструменты | Задачи и принципы работы |
1. Лендинг + Квизы / Чат-лендинги (основные каналы конвертации). | • Лендинг конвертирует брендовый и поисковый трафик. • Квизы и чат-лендинги с сильными финансовыми офферами — ключевой инструмент для быстрой лидогенерации широкой аудитории. |
2. Каналы для повышения качества лидов (РСЯ, VK и др. с прогревающим контентом). | Для отсева «случайных» и прогрева сомневающихся используется тот же набор инструментов (ПромоСтраницы, лид-магниты, ИИ-видео), но с акцентом на будущую инфраструктуру, выгоду и расчёты. |
3. Спецканалы для привлечения иногородних (15-20% бюджета). | Отдельный набор каналов и тактик для регионов: • Поиск Яндекс Директа — по ключевым запросам о новостройках Екатеринбурга. • Посевы в региональных Telegram-каналах. • Спецконтент (ПромоСтраницы, лид-магниты) про переезд и бюджет. • Контекстная реклама на абитуриентов (апрель-август). |
4. Каналы возврата и экспериментальные (Ретаргетинг, CRM, SMM, Авито). | Применяются по той же системе, что и для первого проекта, для удержания и расширения охвата. |
Итог по каналам для «Проекта комплексной застройки в новой локации»:
Фокус на количестве и скорости с контролем качества лидов. Широкий охват через быстрые форматы (квизы, чат-лендинги) сочетается с рекламными кампаниями для ключевых сегментов (иногородние) и системой прогрева для повышения конверсии и снижения стоимости заявки.
Резюме: фреймворк медиастратегии — от локации ЖК к системным заявкам
Эта статья показывает пример, как два базовых параметра проекта — локация и класс жилого комплекса — могут задавать отправную точку медиастратегии. Это практическая модель, которая формирует доминирующие сценарии спроса и рамки для решений.
Именно эти параметры:
1. Помогают сформировать портрет аудитории и ключевые мотивы:
— В центральном комфорт+ чаще доминирует запрос на статус, качество среды и апгрейд жизни.
— В новой локации — на доступность, перспективу и предсказуемость вложений (смешивание мотивов встречается у значимой части покупателей).
2. Помогают определить преобладающий тип спроса:
Локальный горожанин, улучшающий условия жизни, или иногородний/«новый горожанин», для которого проект — точка входа в город.
3. Задают ключевые аргументы коммуникации:
— Для статусных проектов — приватность, эксклюзивность, качество среды, ощущение «апгрейда».
— Для массовых — скорость сделки, инфраструктура, финансовая выгода и предсказуемость.
4. На этом основании строится стратегическая логика:
— В премиальном / околопремиальном сегменте — постепенное формирование ценности через смыслы, образ жизни и качественные контакты.
— В проектах массового спроса — быстрое выявление спроса, масштабирование с контролем качества лидов и стоимости.
1. Помогают сформировать портрет аудитории и ключевые мотивы:
— В центральном комфорт+ чаще доминирует запрос на статус, качество среды и апгрейд жизни.
— В новой локации — на доступность, перспективу и предсказуемость вложений (смешивание мотивов встречается у значимой части покупателей).
2. Помогают определить преобладающий тип спроса:
Локальный горожанин, улучшающий условия жизни, или иногородний/«новый горожанин», для которого проект — точка входа в город.
3. Задают ключевые аргументы коммуникации:
— Для статусных проектов — приватность, эксклюзивность, качество среды, ощущение «апгрейда».
— Для массовых — скорость сделки, инфраструктура, финансовая выгода и предсказуемость.
4. На этом основании строится стратегическая логика:
— В премиальном / околопремиальном сегменте — постепенное формирование ценности через смыслы, образ жизни и качественные контакты.
— В проектах массового спроса — быстрое выявление спроса, масштабирование с контролем качества лидов и стоимости.
Тактика лидогенерации вытекает из этой логики (пример настройки):
Для статусных проектов digital-воронка идёт через прогрев и убеждение:
Для массовых проектов акцент на захвате спроса:
Для статусных проектов digital-воронка идёт через прогрев и убеждение:
- Лендинг — финальная точка перед персональной коммуникацией (звонок, встреча, показ).
- РСЯ, соцсети работают через прогрев контентом.
- ПромоСтраницы, видео, лид-магниты раскрывают ценность и обосновывают выбор до заявки.
Для массовых проектов акцент на захвате спроса:
- Квизы и чат-лендинги конвертируют широкий поток.
- Точечные кампании (на иногородних) и прогрев повышают качество лидов и оптимизируют стоимость.
“
Мы не просто распределяем бюджет по каналам. Мы проектируем воронку лидогенерации «от локации» — так, чтобы каждый рекламный рубль работал на отсев неподходящих и привлечение готовых к сделке покупателей. Наш результат — не охваты, а предсказуемый поток заявок с чёткой стоимостью и конверсией.
Александр Торичко
CEO Artsofte Digital
Итоговая система:
Медиастратегия превращается из набора решений в причинно-следственную цепочку — параметры проекта → аудитория → аргументы → логика коммуникации → тактика и каналы. Такой подход делает маркетинг более управляемым: креативы, форматы, бюджеты определяются не интуитивно, а характеристиками ЖК. Медиаплан перестаёт быть «кашей из каналов» и становится предсказуемым конвейером от особенностей проекта к целевым заявкам.
Больше идей, подходов и примеров — в нашем Telegram-канале — «Digital-маркетинг для недвижимости».
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Частые вопросы
Медиастратегия для ЖК начинается не с выбора каналов, а с анализа локации и класса проекта. Именно они формируют тип спроса, мотивы покупателя и логику принятия решения. Правильная медиастратегия выстраивается как цепочка: параметры проекта → аудитория → мотивы → аргументы → каналы → лидогенерация, а не как набор рекламных инструментов
Одна медиастратегия не может быть эффективной для всех жилых комплексов, потому что каждый проект формирует собственный сценарий спроса. На него влияют локация, класс жилья, стадия готовности, конкурентное окружение и роль проекта в портфеле застройщика.
Даже при одном бренде аудитория, мотивы покупки и путь к сделке могут принципиально отличаться. Универсальный медиамикс в таких условиях приводит к размыванию бюджета, росту нецелевых лидов и снижению эффективности продаж. Рабочая медиастратегия всегда адаптируется под параметры конкретного проекта, а не масштабируется механически.
Даже при одном бренде аудитория, мотивы покупки и путь к сделке могут принципиально отличаться. Универсальный медиамикс в таких условиях приводит к размыванию бюджета, росту нецелевых лидов и снижению эффективности продаж. Рабочая медиастратегия всегда адаптируется под параметры конкретного проекта, а не масштабируется механически.
Выбор каналов начинается с определения типа спроса и мотива покупателя, а не с медиаплана. Важно понять, формирует ли проект спрос самостоятельно или работает с уже существующим интересом.
Если спрос на продукт уже сформирован, эффективны адресные, поисковые и контекстные каналы, которые перехватывают аудиторию в момент выбора. Если же спрос требуется создать или расширить, приоритет получают массовые медиа и наружная реклама, формирующие знание о проекте и локации.
Эффективный медиамикс всегда является следствием логики конкретного проекта и его роли на рынке, а не универсальным шаблоном размещений.
Если спрос на продукт уже сформирован, эффективны адресные, поисковые и контекстные каналы, которые перехватывают аудиторию в момент выбора. Если же спрос требуется создать или расширить, приоритет получают массовые медиа и наружная реклама, формирующие знание о проекте и локации.
Эффективный медиамикс всегда является следствием логики конкретного проекта и его роли на рынке, а не универсальным шаблоном размещений.
Креативы начинают работать, когда характеристики жилого комплекса переводятся в жизненные сценарии и решаемые задачи покупателя. В коммуникации важно показывать не свойства объекта, а изменения, которые они вносят в повседневную жизнь: безопасность, предсказуемость, комфорт, экономию времени.
Если рекламный аргумент нельзя напрямую связать с конкретной потребностью или страхом покупателя, он остаётся декоративным и не влияет на решение о покупке. Эффективный креатив всегда отвечает на вопрос покупателя: «Как это улучшит мою жизнь?»
Если рекламный аргумент нельзя напрямую связать с конкретной потребностью или страхом покупателя, он остаётся декоративным и не влияет на решение о покупке. Эффективный креатив всегда отвечает на вопрос покупателя: «Как это улучшит мою жизнь?»
О проблемах в медиастратегии говорят системные симптомы: рост количества лидов без роста сделок, высокий CTR при слабом качестве обращений и увеличение бюджета без сопоставимого эффекта в продажах. В таких случаях причина чаще всего не в рынке, а в несоответствии каналов, аргументов и воронки реальной логике спроса.
Воронка должна соответствовать типу проекта.
Например:
Для статусных/премиальных ЖК воронка обычно длиннее и сложнее, с акцентом на доверии, персонализированном сервисе, эксклюзивном контенте и офлайн‑активностях; цикл сделки часто длиннее, и это требует многошагового прогрева.
Для массовых проектов воронка часто короче и прямее, с упором на быстрый отклик (заявка/звонок/мессенджер) и массовый трафик, но при этом всё равно включает элементы последующего nurturing’а.
Универсальные, не адаптированные под сегмент, чек и цикл сделки воронки действительно могут снижать эффективность, потому что игнорируют специфику аудитории и продукта.
Например:
Для статусных/премиальных ЖК воронка обычно длиннее и сложнее, с акцентом на доверии, персонализированном сервисе, эксклюзивном контенте и офлайн‑активностях; цикл сделки часто длиннее, и это требует многошагового прогрева.
Для массовых проектов воронка часто короче и прямее, с упором на быстрый отклик (заявка/звонок/мессенджер) и массовый трафик, но при этом всё равно включает элементы последующего nurturing’а.
Универсальные, не адаптированные под сегмент, чек и цикл сделки воронки действительно могут снижать эффективность, потому что игнорируют специфику аудитории и продукта.
Медиаплан — это тактический документ с деталями размещений («где, когда, за сколько»), а медиастратегия — стратегический уровень, объясняющий выбор каналов/форматов в контексте целей и пути к результату; без стратегии план рискует стать хаотичным набором активностей.
Это система, выстроенная от локации и класса проекта, где каналы, креативы и воронка логически ведут покупателя к сделке, а не просто генерируют трафик.
Новые материалы по этой теме
Готовы обсудить продвижение вашего проекта?
Оставьте контакты, и мы с вами свяжемся