VK Реклама для застройщиков: как точечный геотаргетинг помог распродать недорогие квартиры на старте продаж
На примере кейса ЖК комфорт-класса в Калининграде рассказываем, почему отказались от привычного таргета на весь город и с помощью каких настроек получили 40 целевых лидов за месяц
Опубликовано 25.02.2026
Опубликовано 25.02.2026
Алина Хворова
Специалист по контекстной и таргетированной рекламе Artsofte Digital
Оглавление
В регионах застройщикам всё сложнее получать качественные лиды через стандартные настройки рекламы. Широкий таргетинг на весь город даёт объём заявок, но редко приводит к сделкам: растёт доля нецелевых обращений, воронка забивается холодными лидами. Отдел продаж тратит ресурс на несостоявшихся покупателей, затягиваются первые сделки. На старте продаж такая ситуация особенно критична.
Чтобы сфокусироваться на более мотивированных покупателях, мы отказались от широкого охвата по городу и сделали ставку на точечный геотаргетинг в VK Рекламе.
В статье рассказываем, как протестировали гео-точку с радиусом 3 км вокруг ЖК в связке с интересом «ипотека» и каких результатов удалось добиться на старте продаж.
Чтобы сфокусироваться на более мотивированных покупателях, мы отказались от широкого охвата по городу и сделали ставку на точечный геотаргетинг в VK Рекламе.
В статье рассказываем, как протестировали гео-точку с радиусом 3 км вокруг ЖК в связке с интересом «ипотека» и каких результатов удалось добиться на старте продаж.
Больше идей, подходов и примеров — в нашем Telegram-канале — «Digital-маркетинг для недвижимости».
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Почему решили протестировать
гео-точку с радиусом
гео-точку с радиусом
Мы работаем с клиентом под NDA, поэтому название застройщика и проекта в материале не используем.
Застройщик начал строить ЖК комфорт-класса в пригороде Калининграда и на старте продаж обратился к нам за лидогенерацией.
На проекте мы используем несколько инструментов: VK Реклама, Telega.in и Яндекс Директ. В этой статье подробно разбираем настройки VK Рекламы — канала, который дал максимум результатов на старте.
Застройщик начал строить ЖК комфорт-класса в пригороде Калининграда и на старте продаж обратился к нам за лидогенерацией.
На проекте мы используем несколько инструментов: VK Реклама, Telega.in и Яндекс Директ. В этой статье подробно разбираем настройки VK Рекламы — канала, который дал максимум результатов на старте.
Исходная ситуация
Застройщик только открыл продажи, поэтому нам нужно было сразу собрать самую горячую аудиторию, которая физически находится рядом с объектом и уже готова к покупке.
Ранее мы решали такую задачу через таргетинг на весь город с сегментацией по возрасту и интересу к недвижимости. Но к августу на других проектах мы заметили, что эта связка перестала работать эффективно: выросла доля нецелевых лидов, аудитория стала быстрее выгорать. Поэтому на проекте ЖК из Калининграда мы попробовали новый подход.
Гипотеза
Мы предположили, что если вместо стандартного таргета на весь город будем использовать радиус 3 км вокруг ЖК и добавим фильтр по интересу «ипотека», то получим больше качественных лидов.
Почему решили, что новая настройка сработает? Для региональных проектов критически важно попадать в локальную аудиторию. Гео-точка с радиусом жестко ограничивает физическое расположение пользователя. То есть с ней объявления увидят только те, кто постоянно бывает рядом с ЖК, а это максимально целевая группа.
Кроме того, узкий таргетинг отсекает случайный трафик — людей, которые не планируют покупать квартиру в этом городе, но всё равно попадают в охват (например, жителей области, людей в командировке или проездом, а также пользователей, которые просто интересуются городом). Алгоритмы быстрее обучаются на компактной и однородной аудитории и точнее находят тех, кто действительно готов купить квартиру.
Застройщик только открыл продажи, поэтому нам нужно было сразу собрать самую горячую аудиторию, которая физически находится рядом с объектом и уже готова к покупке.
Ранее мы решали такую задачу через таргетинг на весь город с сегментацией по возрасту и интересу к недвижимости. Но к августу на других проектах мы заметили, что эта связка перестала работать эффективно: выросла доля нецелевых лидов, аудитория стала быстрее выгорать. Поэтому на проекте ЖК из Калининграда мы попробовали новый подход.
Гипотеза
Мы предположили, что если вместо стандартного таргета на весь город будем использовать радиус 3 км вокруг ЖК и добавим фильтр по интересу «ипотека», то получим больше качественных лидов.
Почему решили, что новая настройка сработает? Для региональных проектов критически важно попадать в локальную аудиторию. Гео-точка с радиусом жестко ограничивает физическое расположение пользователя. То есть с ней объявления увидят только те, кто постоянно бывает рядом с ЖК, а это максимально целевая группа.
Кроме того, узкий таргетинг отсекает случайный трафик — людей, которые не планируют покупать квартиру в этом городе, но всё равно попадают в охват (например, жителей области, людей в командировке или проездом, а также пользователей, которые просто интересуются городом). Алгоритмы быстрее обучаются на компактной и однородной аудитории и точнее находят тех, кто действительно готов купить квартиру.
Механика тестирования
Период: август 2025 года.
Цель теста — получить уникальные и целевые лиды с минимальной долей нецелевых обращений.
Чтобы это сделать, мы:
Цель теста — получить уникальные и целевые лиды с минимальной долей нецелевых обращений.
Чтобы это сделать, мы:
- показывали объявления в VK Рекламе — единой рекламной сети, которая включает площадки ВКонтакте, Одноклассники и Mail.ru;
- настроили гео-точку с радиусом 3 км от местоположения ЖК;
- добавили к базовому интересу «недвижимость» интерес «ипотека», чтобы собрать более мотивированный спрос;
- запустили креативы двух форматов — статичные и видео — с двумя офферами: «Ежемесячный платёж от Х рублей» и «Семейная ипотека»;
- настроили стратегию показов с оплатой за клик;
- вели трафик на лид-форму.
Результат за месяц работы кампании
За месяц тестирования кампания привлекла 96 уникальных лидов при плане 56 — это +71% к плану. Из них 40 лидов были целевыми со средней стоимостью 4000 руб.
Бюджет кампании — 171 536 руб.
Из 96 уникальных лидов 59 привели статичные баннеры, 37 — видеобаннеры. Статика на этом проекте оказалась эффективнее, но видео тоже принесло солидную долю заявок (более трети), поэтому мы оставили оба формата.
Всего в августе проект получил 163 уникальных лида и 63 целевых. VK Реклама дала 59% всех уникальных лидов и 63% целевых.
Бюджет кампании — 171 536 руб.
Из 96 уникальных лидов 59 привели статичные баннеры, 37 — видеобаннеры. Статика на этом проекте оказалась эффективнее, но видео тоже принесло солидную долю заявок (более трети), поэтому мы оставили оба формата.
Всего в августе проект получил 163 уникальных лида и 63 целевых. VK Реклама дала 59% всех уникальных лидов и 63% целевых.
Главный итог — стратегия привлекла аудиторию, готовую к сделке. Уже в первый месяц старта продаж были распроданы самые недорогие квартиры.
По оценке клиента, качество заявок с этой кампании оказалось заметно выше, чем с других каналов на проекте.
Мы увидели хороший результат и не стали расширять таргетинг, а зафиксировались на этой аудитории. Дальше только меняли креативы и увеличивали бюджет кампании.
По оценке клиента, качество заявок с этой кампании оказалось заметно выше, чем с других каналов на проекте.
Мы увидели хороший результат и не стали расширять таргетинг, а зафиксировались на этой аудитории. Дальше только меняли креативы и увеличивали бюджет кампании.
Если VK Реклама не приносит лиды, скорее всего дело в настройках. Даже небольшие неточности могут снижать конверсию и приводить к лишним тратам.
Чтобы понять, что именно мешает рекламе работать эффективно, вы можете воспользоваться услугой «Аудит рекламы для застройщиков»
Чтобы понять, что именно мешает рекламе работать эффективно, вы можете воспользоваться услугой «Аудит рекламы для застройщиков»
Комментарий специалиста
Комментарий специалиста
“
Мы сознательно не стали запускать привычный таргет на весь город — знали, что получим много нецелевых лидов и быстро выжжем аудиторию. Сразу зашли с точечным геотаргетингом и не прогадали: 40 целевых лидов по 4000 рублей на старте — отличный результат.
Этот кейс подтверждает, что в VK Рекламе сейчас эффективнее работает не широкий охват, а точное попадание в локальную аудиторию. Именно точечный геотаргетинг позволил нам получить качественные заявки с минимальной долей нецелевых обращений.
Этот кейс подтверждает, что в VK Рекламе сейчас эффективнее работает не широкий охват, а точное попадание в локальную аудиторию. Именно точечный геотаргетинг позволил нам получить качественные заявки с минимальной долей нецелевых обращений.
Алина Хворова
Специалист по контекстной и таргетированной рекламе Artsofte Digital
Резюме
Резюме
- Вместо таргета на весь город настроили гео-точку с радиусом 3 км и добавили фильтр «ипотека». За месяц получили 96 уникальных лидов — на 71% больше плана. 40 лидов — целевые по стоимости 4 000 руб.
- VK Реклама дала 63% всех целевых лидов проекта. В первый месяц продаж распродали самые недорогие квартиры.
- Вывод: на старте продаж в нашем кейсе узкий радиус оказался эффективнее широкого охвата. Точечное попадание в гео быстрее обучает алгоритмы, не распыляет бюджет и приносит готовые к сделке лиды.
Частые вопросы
Частые вопросы
Нет, не обязательно. Но для проектов комфорт-класса мы рекомендуем запустить и протестировать отдельную рекламную группу для интереса по ипотеке. Это позволяет собрать более мотивированный спрос и снижает долю нецелевых лидов.
При этом на дорогих объектах недвижимости есть высокая вероятность получить нецелевой трафик, потому что на данный момент во ВКонтакте нет фильтрации по классу жилья. Поэтому на премиум‑сегменте фильтр может быть другим, например, интерес к инвестициям.
При этом на дорогих объектах недвижимости есть высокая вероятность получить нецелевой трафик, потому что на данный момент во ВКонтакте нет фильтрации по классу жилья. Поэтому на премиум‑сегменте фильтр может быть другим, например, интерес к инвестициям.
Это оптимальная зона для пригородного ЖК. Она включает ближайшие жилые районы и не захватывает весь город.
На старте продаж узкая аудитория — преимущество, а не недостаток. Алгоритмы быстрее обучаются, бюджет не распыляется, а лиды получаются более горячими. Когда поток заявок стабилизируется, радиус можно расширять и масштабировать рекламную кампанию.
Новые материалы по этой теме
Новые материалы по этой теме
Больше идей, подходов и примеров — в нашем Telegram-канале — «Digital-маркетинг для недвижимости».
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Подписывайтесь, чтобы черпать инсайты и находить рабочие digital-решения для вашего бизнеса.
Подписка на статьи для застройщиков
Пишем о том, что работает на практике, а не в теории.
Поделиться
Делимся опытом